Nueva York

Ley aplicable y jurisdicción

• Surrogate's Court Procedure Act (SCPA) de Nueva York y Estates, Powers and Trusts Law (EPTL).
• Se presenta ante el Surrogate's Court del condado donde el causante tenía su domicilio.
• Cada uno de los 62 condados tiene su propio Surrogate's Court (la ciudad de Nueva York tiene uno en cada distrito municipal).

Vías principales

• Probate (proceso sucesorio testamentario) conforme al SCPA Artículo 14 — el tribunal admite el testamento y emite las letters testamentary al albacea.
• Administration (proceso sucesorio intestado) conforme al SCPA Artículo 10 — el tribunal emite las letters of administration al heredero más cercano conforme al EPTL 4-1.1.
• Voluntary administration / sucesión pequeña conforme al SCPA Artículo 13 — disponible cuando los bienes muebles son de $50,000 o menos y no hay bienes inmuebles. Se presenta mediante declaración jurada; sin nombramiento formal de fiduciario.

Protecciones familiares

• La exención familiar del EPTL 5-3.1 reserva hasta aproximadamente $25,000 en efectivo más un vehículo, enseres del hogar y ciertos bienes personales para el cónyuge sobreviviente o los hijos menores, fuera del límite de la sucesión pequeña.
• El derecho de elección del cónyuge del EPTL 5-1.1-A — el cónyuge sobreviviente puede optar en contra del testamento por el mayor de $50,000 o un tercio del patrimonio neto.

Acreedores y plazos

• Los acreedores generalmente disponen de 7 meses desde la emisión de las letters para presentar reclamaciones conforme al SCPA §1802.
• Las sucesiones no impugnadas suelen tardar de 6 a 12 meses; los procesos sucesorios impugnados y los procedimientos de parentesco (kinship) pueden durar varios años.

Por qué es importante para los operadores

• El límite de no tener bienes inmuebles en la voluntary administration significa que la mayoría de las viviendas de Nueva York todavía requieren una administration o un probate completo, lo que genera trabajo constante de título y de determinación de herederos.
• Los Surrogate's Courts de Brooklyn, Queens, el Bronx y Westchester son algunos de los más activos del país, lo que genera un alto volumen de flujo de operaciones de propiedades multifamiliares heredadas y de viviendas de 1 a 4 unidades.
• Los asuntos de elección del cónyuge, parentesco y herederos desconocidos se cruzan con frecuencia con la ejecución hipotecaria, las reclamaciones de excedentes y las ventas por gravámenes fiscales en la zona norte del estado (upstate).

Ley aplicable y jurisdicción

• Nueva York es un estado de ejecución hipotecaria judicial para las hipotecas residenciales.
• Ejecución hipotecaria de la hipoteca: RPAPL Artículo 13 (§§1301–1393).
• Alegatos, plazo de prescripción y enmiendas: CPLR Artículo 2 y §213(4) (plazo de prescripción de seis años).
• Se presenta ante la Supreme Court del condado donde se ubica la propiedad.

Notificaciones previas a la ejecución hipotecaria

• RPAPL §1304 — notificación previa a la ejecución hipotecaria de 90 días para viviendas de 1 a 4 unidades ocupadas por el propietario y cooperativas.
• RPAPL §1303 — notificación "Help for Homeowners in Foreclosure" en papel de color, entregada junto con la citación y la demanda.
• RPAPL §1306 — presentación de constancia ante el Department of Financial Services.

Presentación, notificación y conferencia de conciliación

• El demandante presenta una citación, una demanda, un lis pendens (CPLR Artículo 65) y un certificate of merit (CPLR §3012-b).
• El prestatario tiene de 20 a 30 días para contestar (según la forma de notificación).
• CPLR §3408 establece una conferencia de conciliación obligatoria para viviendas de 1 a 4 unidades ocupadas por el propietario y cooperativas, una fuente importante de demoras en la ciudad de Nueva York y su área metropolitana.

Foreclosure Abuse Prevention Act (FAPA)

• Promulgada el 30 de diciembre de 2022; endureció significativamente el plazo de prescripción de seis años conforme al CPLR §213(4) a favor del prestatario.
• Impide que los prestamistas argumenten que una acción de aceleración anterior no aceleró válidamente el préstamo, salvo que exista una determinación judicial expresa.
• Su constitucionalidad fue confirmada por la New York Court of Appeals el 25 de noviembre de 2025 (Article 13, LLC v. LaSalle).
• La U.S. Supreme Court denegó el writ of certiorari en U.S. Bank v. Fox el 6 de octubre de 2025, dejando la FAPA plenamente vigente.

Sentencia, referee y venta

• El tribunal emite una orden de remisión (order of reference) y luego una sentencia de ejecución hipotecaria y venta que designa a un referee.
• La venta la realiza el referee, normalmente en el palacio de justicia; se ha autorizado un programa piloto de puja remota en los condados de Queens, Monroe y Niagara, y está en marcha una adopción más amplia por distrito judicial.
• El postor ganador paga un depósito del 10% en la venta; el cierre se realiza conforme a los términos de la venta.

Excedentes y etapa posterior a la sentencia

• Distribución del producto: RPAPL §1354.
• Informe de venta del referee y confirmación: RPAPL §1355.
• Procedimiento de fondos excedentes: RPAPL §1361 (el aviso de reclamo se presenta antes de la confirmación; remisión para determinar las prioridades).
• Sentencia por saldo insoluto (deficiency judgment): RPAPL §1371 (plazo de 90 días, límite del valor justo de mercado).
• Cronograma posterior a la sentencia para propiedades abandonadas (zombie): 90 días para la subasta, 180 días para poner en venta (RPAPL §§1351, 1353).

Tiempos prácticos y contexto de 2025

• De la presentación a la venta a nivel estatal: por lo general de 2 a 4 años en casos defendidos, y menos en asuntos en mora del norte del estado.
• Nueva York registró 13,664 inicios de ejecución hipotecaria en 2025, el quinto número más alto del país, y el área metropolitana de la ciudad de Nueva York encabezó todas las áreas metropolitanas con 14,189 inicios y 1,462 REOs (informe de fin de año 2025 de ATTOM).
• La actividad se concentra en Brooklyn, Queens, Bronx, Nassau, Suffolk y Westchester, con un aumento de las presentaciones de viviendas de 2 unidades y comerciales pequeñas.

Ley aplicable y jurisdicción

• New York Real Property Actions and Proceedings Law: RPAPL Artículo 7 (procedimientos sumarios) y §711 (falta de pago, permanencia tras el vencimiento).
• Real Property Law: RPL §232-a (arrendamientos de mes a mes en NYC) y §232-b (fuera de NYC), con plazos de notificación más prolongados conforme a la 2019 Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA).
• Se presenta ante el NYC Housing Court (Civil Court — Housing Part), los city courts, los district courts (Nassau/Suffolk) o los local town/village justice courts.

Notificaciones requeridas

• Falta de pago — requerimiento de pago de renta por escrito con 14 días de antelación conforme a RPAPL §711(2).
• Permanencia tras el vencimiento / incumplimiento del contrato de arrendamiento — por lo general, una notificación de 10 días para subsanar más una notificación de terminación.
• No renovación sin causa / a precio de mercado — plazos de notificación de 30 / 60 / 90 días según la duración de la ocupación conforme a RPL §226-c.
• Unidades con renta estabilizada / reguladas — reglas de notificación escalonada y de causa justificada (good cause).

Notificación y presentación

• La notice of petition y la petición se notifican conforme a RPAPL §735 (entrega personal, sustituta o en lugar visible / "nail and mail").
• El plazo de respuesta del inquilino suele ser de 10 a 17 días desde la notificación, según el método empleado.

Audiencia y sentencia

• Los jueces fomentan activamente los acuerdos; muchos casos se resuelven mediante estipulaciones.
• Si el arrendador prevalece, el tribunal emite una sentencia de posesión y una orden de desalojo (warrant of eviction).
• Los marshals (NYC) o el sheriff (fuera de NYC) ejecutan la orden; los inquilinos deben recibir una notificación con 14 días de antelación antes de que el marshal o el sheriff pueda llevar a cabo el desalojo.

Plazos prácticos

• Los casos de falta de pago en NYC comúnmente tardan de 6 a más de 12 meses de principio a fin, dada la congestión de los calendarios judiciales.
• Los justice courts y city courts del norte del estado suelen resolver la falta de pago en 2 a 4 meses cuando se trata de incumplimientos sin oposición.
• El ERAP, las suspensiones previas de la era de la pandemia y las defensas vigentes de estabilización de renta pueden prolongar aún más los plazos.

Por qué es importante para los operadores

• New York es uno de los regímenes con mayor protección al inquilino del país.
• Modelar los costos de mantenimiento, los supuestos de vacancia y la ocupación posterior a la ejecución hipotecaria es esencial antes de evaluar la viabilidad financiera de adquisiciones en NY de 1 a 4 unidades familiares o de pequeños edificios multifamiliares, especialmente en NYC y Westchester.

Ley aplicable y jurisdicción

• Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Inmuebles de Nueva York (New York Real Property Actions and Proceedings Law): RPAPL Artículo 15 (§1501 et seq.) — "Action to compel the determination of a claim to real property" (acción para obligar a la determinación de un reclamo sobre un bien inmueble).
• RPAPL §1501(4) — fundamento legal específico para cancelar y liberar una hipoteca prescrita por el plazo de prescripción de seis años.
• Se presenta ante la Supreme Court del condado donde se encuentra la propiedad.

Casos de uso comunes

• Hipotecas prescritas o afectadas por la FAPA que aún figuran en el registro.
• Escrituras falsificadas o fraudulentas y casos de "deed theft" (robo de escritura), especialmente en Brooklyn y Queens.
• Saneamiento de compras mediante tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados) y de tax lien (gravamen por impuestos), particularmente en la zona del norte del estado (upstate).
• Disputas por posesión adversa (adverse possession) y por límites de propiedad.
• Vacíos en la línea sucesoria, distribuidores (distributees) faltantes o desconocidos y gravámenes antiguos.

Procedimiento

• El demandante presenta una citación y una demanda (summons and complaint) alegando posesión real o constructiva y la existencia de un defecto removible en el título (cloud).
• La propiedad se identifica por manzana y lote (block and lot) o por linderos y medidas (metes-and-bounds).
• A las partes conocidas se les notifica personalmente; a los reclamantes desconocidos mediante notificación por publicación (service by publication) con orden judicial.
• El caso avanza por incumplimiento (default) o mediante litigio impugnado; concluye con una sentencia que se inscribe ante el Secretario del Condado (county clerk) para sanear el título.

Tiempos prácticos

• Asuntos no impugnados: aproximadamente de 6 a 12 meses, y más si se requieren publicación, determinación de parentesco (kinship) o el nombramiento de un guardian ad litem.
• Los casos impugnados (robo de escritura, posesión adversa) pueden extenderse bastante más allá de un año.

Por qué es importante para los operadores

• La acción para sanear el título (quiet title) es el puente práctico entre un producto de tax deed o de subasta y un interés asegurable y comercializable en Nueva York.
• Combinadas con el plazo de prescripción (SOL) endurecido por la FAPA, las acciones bajo RPAPL §1501(4) se han convertido en una herramienta significativa para eliminar del título las hipotecas residenciales antiguas en toda la ciudad de Nueva York (NYC) y los suburbios.

Distritos federales

• Distrito Sur de Nueva York (SDNY) — Manhattan, Bronx, Westchester, Rockland, Putnam, Dutchess, Orange, Sullivan.
• Distrito Este de Nueva York (EDNY) — Brooklyn, Queens, Staten Island, Nassau, Suffolk.
• Distrito Norte de Nueva York (NDNY) — Albany, Syracuse, Utica, Binghamton, the North Country.
• Distrito Oeste de Nueva York (WDNY) — Buffalo, Rochester, the Southern Tier.

Capítulos más comunes

• Capítulo 7 — liquidación con cancelación de las deudas no garantizadas.
• Capítulo 13 — plan de pago de 3 a 5 años; se utiliza comúnmente para subsanar los atrasos de la hipoteca y detener las prolongadas ejecuciones hipotecarias judiciales de Nueva York.

Suspensión automática (11 U.S.C. §362)

• Se activa al presentar la solicitud; congela las subastas de ejecución hipotecaria, los desalojos en muchos casos, los embargos y la mayor parte de la actividad de cobranza.
• Se levanta en caso de desestimación, moción de levantamiento o cancelación de deudas.

Esquema de exenciones de Nueva York — opcional

• Nueva York es un estado de adhesión voluntaria (opt-in): los deudores pueden elegir entre las exenciones federales conforme a 11 U.S.C. §522(d) o el esquema de Nueva York conforme a Debtor & Creditor Law §§282–283, CPLR §5205 y CPLR §5206.
• Exención de vivienda familiar (Homestead) (CPLR §5206) — escalonada por condado, ajustada periódicamente por inflación por el Department of Financial Services:
• Nivel más alto (Bronx, Kings, Queens, NY, Richmond, Nassau, Suffolk, Rockland, Westchester, Putnam) — aproximadamente $179,975 por deudor.
• Nivel intermedio (Dutchess, Albany, Columbia, Orange, Saratoga, Ulster) — aproximadamente $149,975 por deudor.
• Condados restantes — aproximadamente $89,975 por deudor.
• Los copropietarios pueden combinar sus exenciones sobre la misma residencia.
• CPLR §5205 — exenciones de bienes personales (vehículo automotor, enseres domésticos, herramientas de trabajo, cuentas de jubilación, salarios).

Por qué es importante para los operadores

• El Capítulo 13 se utiliza ampliamente en Nueva York para prolongar y subsanar las ejecuciones hipotecarias judiciales, a menudo en conjunto con defensas FAPA.
• Los niveles de la exención de vivienda familiar (Homestead) afectan de forma significativa los cálculos de pago anticipado reducido (short-payoff) y las expectativas de excedentes en viviendas revalorizadas de la ciudad de Nueva York y del sur del estado.
• Una lectura temprana del probable capítulo y de las elecciones de exención del prestatario es una de las variables más importantes para fijar el precio de las operaciones de activos en dificultades de Nueva York.