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Condado de Sonoma
Condado de Sonoma
El condado de Sonoma es la zona vitivinícola de North Bay, con eje en Santa Rosa. El vino, la hostelería, la agricultura y la vivienda residencial de alto valor impulsan la economía. El incendio Tubbs de 2017 (Coffey Park, Fountaingrove), el incendio Kincade de 2019 y el LNU Lightning Complex de 2020 reconfiguraron la actividad de propiedades en dificultades y de reconstrucción. Los submercados costeros e interiores se comportan de manera muy diferente.
Propiedades en Sonoma
Lo que todo propietario, heredero e inversionista debe saber.
Ser propietario en Sonoma.
Los propietarios de viviendas en Sonoma enfrentan las reglas estándar de California con fuertes superposiciones por incendios forestales, zona costera y uso agrícola.
- Los impuestos a la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad comienza después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
- La Proposición 13 limita el crecimiento anual del valor catastral al 2% salvo que haya un cambio de propiedad o nueva construcción.
- La exención de propietarios de vivienda (Homeowners' Exemption) reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por su propietario; preséntela ante el Sonoma County Assessor.
- Los contratos del Williamson Act pueden reducir el valor catastral en terrenos agrícolas vitivinícolas que califiquen.
- El Coastal Act se aplica a lo largo de la costa de Sonoma.
- La reevaluación por ayuda en caso de desastre conforme al R&TC §170 se ha utilizado intensamente después de los incendios Tubbs, Kincade y Walbridge/LNU; las estructuras reconstruidas pueden conservar su año base de la Proposición 13 previo al desastre si se reconstruyen con un tamaño y uso similares.
- El uso de seguros contra incendios y del FAIR Plan es común.
- La facultad de venta (Power to Sell) se activa tras cinco años de morosidad.
- Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse conforme al R&TC §4675 dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
Invertir en Sonoma.
Sonoma tiene un flujo de negocios considerable en parcelas vitivinícolas, hoteleras, de zonas quemadas y costeras.
- Las subastas de propiedades con impuestos en mora son realizadas por el Sonoma County Auditor-Controller-Treasurer-Tax Collector, por lo general en línea a través de Bid4Assets.
- El Sonoma County Clerk-Recorder es la fuente de escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes, liberaciones y tax deeds (venta de propiedades por impuestos atrasados).
- El Sonoma County Assessor maneja los datos de parcelas y los valores catastrales.
- Los avisos de venta por fideicomisario (trustee sale) aparecen en The Press Democrat (Santa Rosa) y en el Sonoma Index-Tribune.
- Enfoque de diligencia debida: daños por incendios forestales y estado de reconstrucción, gravámenes por remoción de escombros, derechos de agua de viñedos y cumplimiento de la cuenca de aguas subterráneas, Coastal Commission, superposiciones específicas por AVA, reglas de alquileres de corto plazo (STR) y los pactos y restricciones (CC&Rs) de las asociaciones de propietarios (HOA).
Después de una ejecución hipotecaria o venta de tax deed en Sonoma.
En Sonoma, las propiedades en dificultades se resuelven mediante el proceso de venta extrajudicial por fideicomisario (trustee sale) de California o el programa del condado de venta de propiedades con impuestos en mora, con una fuerte superposición por desastres.
- Las ventas de propiedades con impuestos en mora son realizadas por el Sonoma County Auditor-Controller-Treasurer-Tax Collector conforme al R&TC Part 6.
- Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos en mora, las multas, los cargos y los costos.
- Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados); los excedentes pueden ser muy significativos en parcelas de zonas quemadas y vitivinícolas.
- El excedente de la venta por fideicomisario (trustee sale) se distribuye conforme al Civil Code §2924k.
- Los gravámenes por limpieza de incendios, la recuperación de fondos de FEMA, los instrumentos relacionados con el acuerdo de PG&E, los gravámenes federales, los gravámenes del IRS y las cuotas de las HOA pueden subsistir tras una venta por impuestos.
- Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.
Tribunales y registros en Sonoma.
- Superior Court of California, County of Sonoma — Hall of Justice, 600 Administration Dr, Santa Rosa, CA 95403. Asuntos civiles, penales, de familia, sucesorios, juveniles, de tránsito y de reclamos menores.
- Superior Court of California, County of Sonoma — Empire College Annex/anexo del tribunal de familia, 3725 Westwind Blvd, Santa Rosa, CA 95403. Desbordamiento de derecho de familia.
- Court of Appeal — El First Appellate District (San Francisco) conoce las apelaciones de Sonoma.
- Sonoma County Clerk-Recorder-Assessor — 585 Fiscal Dr, Room 103, Santa Rosa, CA 95403.
- Sonoma County Auditor-Controller-Treasurer-Tax Collector — 585 Fiscal Dr, Suite 100, Santa Rosa, CA 95403.