Condado de San Benito

Los propietarios de vivienda de San Benito se enfrentan a las reglas estándar de California, con particularidades del cinturón agrícola y consideraciones sísmicas.

• Los impuestos sobre la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad comienza después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
• La Proposition 13 limita el crecimiento anual del valor catastral al 2% salvo que haya un cambio de propiedad o nueva construcción.
• La Homeowners' Exemption (exención de vivienda familiar) reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por su propietario; preséntela ante el San Benito County Assessor.
• Los contratos bajo la Williamson Act pueden reducir el valor catastral en terrenos agrícolas que cumplan los requisitos.
• La falla de San Andrés atraviesa el condado; las preocupaciones por seguros y por riesgo sísmico son reales.
• La facultad de venta (Power to Sell) se activa tras cinco años de morosidad.
• Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse conforme a R&TC §4675 dentro de un año del registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).

San Benito ofrece una combinación estable de parcelas residenciales de ciudades pequeñas, agrícolas y de expansión proveniente de Silicon Valley.

• Las subastas de propiedades con impuestos en mora las realiza el San Benito County Treasurer-Tax Collector, normalmente en línea a través de Bid4Assets.
• El San Benito County Recorder es la fuente de escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes, instrumentos relacionados con el agua y reconveyances.
• El San Benito County Assessor administra los datos de parcelas y los valores catastrales.
• Los avisos de venta por fiduciario (trustee sale) se publican en el Hollister Free Lance.
• Enfoque de debida diligencia: derechos de agua y cumplimiento de la SGMA, gravámenes agrícolas, exposición sísmica de la zona de falla, séptico/pozo, y normas del distrito histórico en San Juan Bautista.

En San Benito, las propiedades en dificultades se resuelven mediante el proceso de venta por fiduciario (trustee sale) extrajudicial de California o el programa de venta de propiedades con impuestos en mora del condado.

• Las ventas de propiedades con impuestos en mora las realiza el San Benito County Tax Collector conforme a R&TC Part 6.
• Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos en mora, penalizaciones, cargos y costos.
• Los excedentes (excess proceeds) pueden reclamarse dentro de un año del registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
• El excedente de la venta por fiduciario (trustee sale) se distribuye conforme al Civil Code §2924k.
• Los gravámenes federales, los gravámenes del IRS, las contribuciones del distrito de riego y las cuotas de HOA pueden subsistir tras una venta por impuestos.
• Las solicitudes de bancarrota suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.

1. Superior Court of California, County of San Benito — San Benito County Courthouse, 450 Fourth St, Hollister, CA 95023. Civil, penal, familia, proceso sucesorio, menores, tránsito y reclamos menores.
2. Court of Appeal — el Sixth Appellate District (San Jose) conoce las apelaciones de San Benito.
3. San Benito County Clerk-Recorder — 440 Fifth St, Room 206, Hollister, CA 95023.
4. San Benito County Assessor — 440 Fifth St, Room 108, Hollister, CA 95023.
5. San Benito County Treasurer-Tax Collector — 440 Fifth St, Room 107, Hollister, CA 95023.