Condado de Napa

Los propietarios de viviendas en Napa se rigen por las reglas estándar de California, con importantes consideraciones adicionales por incendios forestales y propiedades de alto valor.

• Los impuestos sobre la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad comienza después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
• La Proposición 13 limita el crecimiento anual del valor catastral al 2%, salvo que haya un cambio de titularidad o nueva construcción.
• La Homeowners' Exemption (exención de vivienda familiar) reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por su propietario; se presenta ante el Napa County Assessor.
• Los contratos del Williamson Act pueden reducir el valor catastral de las tierras agrícolas de viñedos que reúnan los requisitos.
• La reevaluación por ayuda en caso de desastre conforme al R&TC §170 se ha utilizado tras los incendios recientes.
• El uso de seguros contra incendios forestales y del FAIR Plan es común.
• La facultad de venta (Power to Sell) se activa tras cinco años de morosidad.
• Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse conforme al R&TC §4675 dentro del plazo de un año a partir del registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).

Napa ofrece un conjunto de oportunidades de bajo volumen pero de muy alto valor, centrado en viñedos, bodegas y hostelería.

• Las subastas de propiedades con impuestos en mora (tax-defaulted) son gestionadas por el Napa County Treasurer-Tax Collector, generalmente en línea a través de Bid4Assets.
• El Napa County Recorder es la fuente de escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes, liberaciones y tax deeds.
• El Napa County Assessor administra los datos de parcelas, los valores catastrales y el estado conforme al Williamson Act.
• Los avisos de venta por fideicomiso (trustee sale) se publican en el Napa Valley Register.
• Enfoque de diligencia debida: daños por incendios forestales, cumplimiento de la reserva agrícola (ag preserve) y del Williamson Act, derechos de agua, estado de área vitivinícola (AVA), cumplimiento de la ordenanza de laderas (hillside ordinance) y las CC&R de la HOA.

En Napa, las propiedades en dificultades se resuelven a través del proceso de venta por fideicomiso (trustee sale) no judicial de California o del programa de venta de propiedades con impuestos en mora (tax-defaulted) del condado.

• Las ventas de propiedades con impuestos en mora son realizadas por el Napa County Tax Collector conforme al R&TC Part 6.
• Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos en mora, las multas, los honorarios y los costos.
• Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse dentro del plazo de un año a partir del registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados); los excedentes pueden ser muy significativos en las parcelas de Napa.
• El excedente de la venta por fideicomiso se distribuye conforme al Civil Code §2924k.
• Pueden aparecer gravámenes de FEMA, la SBA y de seguros derivados de los incendios recientes; verifíquelos en el título.
• Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.

1. Superior Court of California, County of Napa — Historic Courthouse, 825 Brown St, Napa, CA 94559. Materias civil, penal, familiar, sucesoria, de menores, de tránsito y de reclamos menores.
2. Court of Appeal — El First Appellate District (San Francisco) conoce las apelaciones de Napa.
3. Napa County Recorder-County Clerk — 900 Coombs St, Suite 116, Napa, CA 94559.
4. Napa County Assessor — 1127 1st St, Suite A, Napa, CA 94559.
5. Napa County Treasurer-Tax Collector — 1195 3rd St, Suite B-10, Napa, CA 94559.