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Condado de Monterey
Condado de Monterey
El condado de Monterey combina el cinturón agrícola del Salinas Valley con los bienes raíces costeros de alto valor de la Monterey Peninsula (Monterey, Carmel, Pebble Beach, Pacific Grove, Big Sur). La agricultura, la defensa, el turismo y la vivienda residencial de lujo son todos sectores importantes. El volumen de propiedades en dificultades financieras es moderado, con expedientes tanto agrícolas como residenciales de alto valor.
Propiedades en Monterey
Lo que todo propietario, heredero e inversionista debe saber.
Ser propietario en Monterey.
Los propietarios de Monterey enfrentan las reglas estándar de California, con marcadas diferencias entre la propiedad agrícola del Salinas Valley y la propiedad costera de la Peninsula.
- Los impuestos sobre la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad comienza después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
- La Proposition 13 limita el crecimiento anual del valor catastral al 2% salvo que haya un cambio de titularidad o una nueva construcción.
- La Homeowners' Exemption reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por el propietario; preséntela ante el Monterey County Assessor.
- Los contratos bajo el Williamson Act pueden reducir el valor catastral de los terrenos agrícolas que califiquen.
- El Coastal Act se aplica a lo largo de la costa de Monterey; los derechos de reconstrucción varían, especialmente en Big Sur.
- El riesgo de incendios forestales en el interior de Big Sur y en la cordillera Santa Lucia puede ser significativo.
- El Power to Sell se activa después de cinco años de morosidad.
- Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse conforme al R&TC §4675 dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
Invertir en Monterey.
Monterey ofrece dos flujos de oportunidades distintos: el agrícola en el Salinas Valley y el residencial costero de alto valor en la Peninsula.
- Las subastas de propiedades con impuestos en mora (tax-defaulted) las realiza el Monterey County Treasurer-Tax Collector, normalmente en línea a través de Bid4Assets.
- El Monterey County Recorder es la fuente de escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes, instrumentos relacionados con el agua y reconveyances.
- El Monterey County Assessor maneja los datos de parcelas y los valores catastrales.
- Los avisos de subasta del fideicomisario (trustee sale) aparecen en el Monterey Herald y en el Salinas Californian.
- Enfoque de diligencia debida: derechos de agua, cumplimiento del SGMA, gravámenes agrícolas, regulación costera en Big Sur y Carmel, espacio defensible (defensible space), reglas CC&R de la HOA en Pebble Beach y restricciones de distrito histórico en Carmel-by-the-Sea.
Después de una ejecución hipotecaria o venta de tax deed en Monterey.
En Monterey, la propiedad en dificultades financieras se resuelve mediante el proceso extrajudicial de subasta del fideicomisario (trustee sale) de California o el programa del condado de venta de propiedades con impuestos en mora.
- Las ventas de propiedades con impuestos en mora (tax-defaulted) las realiza el Monterey County Tax Collector conforme a la R&TC Part 6.
- Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos en mora, las multas, los cargos y los costos.
- Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados); los excedentes pueden ser significativos en las parcelas de la Peninsula.
- El excedente de la subasta del fideicomisario (trustee sale) se distribuye conforme al Civil Code §2924k.
- Los gravámenes federales, los gravámenes del IRS, las contribuciones del distrito de riego, las cuotas de la HOA y las multas de la Coastal Commission pueden sobrevivir a una venta por impuestos.
- Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.
Tribunales y registros en Monterey.
- Superior Court of California, County of Monterey — Monterey Courthouse, 1200 Aguajito Rd, Monterey, CA 93940. Asuntos civiles, penales, de familia, sucesorios, de menores, de tránsito y de cuantía menor para la Peninsula.
- Superior Court of California, County of Monterey — Salinas Courthouse, 240 Church St, Salinas, CA 93901. Asuntos civiles, penales, de familia, sucesorios, de menores, de tránsito y de cuantía menor para el Salinas Valley.
- Superior Court of California, County of Monterey — King City Branch, 250 Franciscan Way, King City, CA 93930. Asuntos civiles, penales, de familia, de tránsito y de cuantía menor para South County.
- Court of Appeal — el Sixth Appellate District (San Jose) atiende las apelaciones de Monterey.
- Monterey County Clerk-Recorder — 168 W Alisal St, Salinas, CA 93901.
- Monterey County Assessor — 168 W Alisal St, 1st Floor, Salinas, CA 93901.
- Monterey County Treasurer-Tax Collector — 168 W Alisal St, 1st Floor, Salinas, CA 93901.