Condado de Mono

Los propietarios de viviendas en Mono se rigen por las normas estándar de California, con marcadas particularidades para segundas residencias y zonas turísticas.

• Los impuestos sobre la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad comienza después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
• La Proposition 13 limita el aumento anual del valor catastral al 2% salvo que haya un cambio de titularidad o nueva construcción.
• La Homeowners' Exemption (exención de vivienda familiar) reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por el propietario (no para segundas residencias); se tramita ante el Mono County Assessor.
• El riesgo de incendios forestales y la carga de nieve son significativos; la disponibilidad de seguros es motivo de preocupación.
• Las parcelas de la zona de Mammoth suelen estar sujetas a reglas de HOA, impuesto de ocupación transitoria y alquileres de corto plazo.
• La facultad de venta (Power to Sell) se activa tras cinco años de morosidad.
• Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse conforme al R&TC §4675 dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).

Mono ofrece un conjunto de oportunidades de bajo volumen pero de alto valor, centrado en propiedades turísticas de Mammoth Lakes y June Lake.

• Las subastas de propiedades con impuestos morosos las realiza el Mono County Tax Collector, normalmente en línea a través de Bid4Assets cuando se programan.
• El Mono County Recorder es la fuente de escrituras, deeds of trust, gravámenes, liberaciones y reconveyances.
• El Mono County Assessor administra los datos de parcelas y los valores catastrales.
• Enfoque de diligencia debida: CC&Rs de la HOA, restricciones de alquiler de corto plazo, riesgo de incendios forestales y de carga de nieve, colindancia con terrenos federales (Inyo National Forest) y estructuras de propiedad tipo condotel.

En Mono, las propiedades en dificultades se resuelven mediante el proceso extrajudicial de venta por fideicomiso (trustee sale) de California o el programa del condado de venta de propiedades con impuestos morosos.

• Las ventas de propiedades con impuestos morosos las realiza el Mono County Tax Collector conforme al R&TC Part 6.
• Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando la totalidad de los impuestos morosos, las multas, los cargos y los costos.
• Los reclamos de excedentes (excess proceeds) deben presentarse dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados); los excedentes pueden ser considerables en las parcelas de la zona de Mammoth.
• El excedente de la venta por fideicomiso se distribuye conforme al Civil Code §2924k.
• Las cuotas de HOA, los gravámenes por ocupación transitoria, los gravámenes federales y los gravámenes del IRS pueden subsistir tras una venta por impuestos.
• Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.

1. Superior Court of California, County of Mono — Bridgeport Courthouse, 278 Main St, Bridgeport, CA 93517. Asuntos civiles, penales, de familia, sucesorios, de tránsito y de menor cuantía para el norte del condado.
2. Superior Court of California, County of Mono — Mammoth Lakes Branch, 100 Thompson Way, Mammoth Lakes, CA 93546. Asuntos civiles, penales, de familia, de tránsito y de menor cuantía para el sur del condado.
3. Court of Appeal — el Third Appellate District (Sacramento) conoce de las apelaciones de Mono.
4. Mono County Clerk-Recorder — 74 N School St, Bridgeport, CA 93517.
5. Mono County Assessor — 25 Bryant St, Bridgeport, CA 93517.
6. Mono County Treasurer-Tax Collector — 25 Bryant St, Bridgeport, CA 93517.