Condado de Merced

Los propietarios de viviendas de Merced se rigen por las reglas estándar de California, con un componente adicional agrícola y del Valle Central.

• Los impuestos sobre la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad comienza después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
• La Proposición 13 limita el crecimiento anual del valor catastral al 2% salvo que haya un cambio de titularidad o nueva construcción.
• La Exención para Propietarios de Vivienda (Homeowners' Exemption) reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por el propietario; preséntela ante el Merced County Assessor.
• Los contratos de la Williamson Act pueden reducir el valor catastral de terrenos agrícolas que califiquen.
• La facultad de venta (Power to Sell) se activa tras cinco años de morosidad.
• Los reclamos de fondos excedentes (excess proceeds) deben presentarse conforme a R&TC §4675 dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).

Merced tiene un flujo constante de operaciones entre parcelas residenciales de ciudad pequeña y parcelas agrícolas, con demanda impulsada por la universidad en la ciudad de Merced.

• Las subastas de propiedades en mora de impuestos las realiza el Merced County Treasurer-Tax Collector, por lo general en línea a través de Bid4Assets.
• El Merced County Recorder es la fuente de escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes, instrumentos relacionados con el agua y reconveyances.
• Los registros del Merced County Assessor cubren la titularidad, el valor catastral, el estatus bajo la Williamson Act y los mapas de parcelas.
• Los avisos de venta del fiduciario (trustee sale) aparecen en el Merced Sun-Star.
• Enfoque de diligencia: derechos de agua y cumplimiento de la SGMA, evaluaciones del distrito de riego, gravámenes ambientales de establos lecheros/corrales de engorde y gravámenes agrícolas.

En Merced, las propiedades en dificultades se resuelven mediante el proceso extrajudicial de venta del fiduciario (trustee sale) de California o el programa del condado de venta de propiedades en mora de impuestos.

• Las ventas de propiedades en mora de impuestos las realiza el Merced County Tax Collector conforme a R&TC Part 6.
• Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos morosos, las multas, los cargos y los costos.
• Las partes interesadas pueden reclamar los fondos excedentes (excess proceeds) dentro del año siguiente al registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
• El excedente de la venta del fiduciario (trustee sale) se distribuye conforme al Civil Code §2924k por prioridad de gravamen y luego al fideicomitente (trustor).
• Los gravámenes federales, las evaluaciones del distrito de riego y las cuotas de HOA pueden subsistir tras una venta por impuestos.
• Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.

1. Superior Court of California, County of Merced — Merced County Courthouse, 627 W 21st St, Merced, CA 95340. Asuntos civiles, penales, de familia, sucesorios, de menores, de tránsito y de reclamos menores.
2. Superior Court of California, County of Merced — Los Banos Branch, 1159 G St, Los Banos, CA 93635. Asuntos civiles, penales, de familia, de tránsito y de reclamos menores para el lado oeste.
3. Court of Appeal — El Fifth Appellate District (Fresno) conoce las apelaciones de Merced.
4. Merced County Recorder — 2222 M St, Merced, CA 95340.
5. Merced County Assessor — 2222 M St, Merced, CA 95340.
6. Merced County Treasurer-Tax Collector — 2222 M St, Merced, CA 95340.