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Condado de El Dorado
Condado de El Dorado
El condado de El Dorado se extiende desde el cinturón de viajeros hacia Sacramento en El Dorado Hills, pasa por Placerville y llega hasta la cuenca de South Lake Tahoe. El mercado es una mezcla de propiedad residencial suburbana de mayor valor, propiedad rural de las estribaciones, viñedos, y propiedad residencial y vacacional de la cuenca de Tahoe. Los expedientes de propiedades en dificultades se concentran en las parcelas rurales de las estribaciones y del lado de Tahoe, y con frecuencia involucran problemas de incendios forestales y de seguros.
Propiedades en El Dorado
Lo que todo propietario, heredero e inversionista debe saber.
Ser propietario en El Dorado.
Los propietarios de El Dorado enfrentan las reglas estándar de California, con capas adicionales derivadas del riesgo de incendios forestales en las estribaciones, las reglas de la cuenca de Tahoe y los cambios rápidos en la valuación.
- Los impuestos sobre la propiedad se pagan en dos cuotas con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero; la morosidad corre después del 10 de diciembre y del 10 de abril.
- La Proposition 13 limita el crecimiento anual del valor catastral al 2 % salvo que haya un cambio de propiedad o nueva construcción.
- La Homeowners' Exemption (exención para propietarios) reduce el valor catastral en $7,000 para la residencia principal ocupada por el propietario; preséntela ante el El Dorado County Assessor.
- Las parcelas de la cuenca de Tahoe están sujetas a la cobertura de la TRPA (Tahoe Regional Planning Agency) y a las reglas de BMP; verifíquelo antes de comprar.
- El riesgo de incendios forestales es elevado en las estribaciones y alrededor de Tahoe; es común el uso del FAIR Plan.
- La reevaluación por ayuda en casos de desastre bajo R&TC §170 puede aplicarse después de eventos declarados; las estructuras reconstruidas pueden conservar su año base de la Prop 13 anterior al desastre.
- El Power to Sell (facultad de venta) se activa tras cinco años de morosidad.
- Los reclamos de excedentes deben presentarse bajo R&TC §4675 dentro del plazo de un año desde el registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
Invertir en El Dorado.
El Dorado tiene un flujo constante de operaciones entre los expedientes por impuestos morosos, los de fideicomiso (trustee) y los sucesorios, con dos submercados distintos (las estribaciones y la cuenca de Tahoe).
- Las subastas de propiedades por impuestos morosos las realiza el El Dorado County Tax Collector, normalmente en línea a través de Bid4Assets.
- El El Dorado County Recorder-Clerk es la fuente para escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes, liberaciones y tax deeds.
- El visor de parcelas del El Dorado County Assessor es el punto de entrada para datos de titularidad, valor catastral y parcelas.
- Los avisos de venta por fideicomiso (trustee sale) aparecen en el Mountain Democrat y en el Tahoe Daily Tribune.
- Enfoque de la debida diligencia: cobertura de la TRPA, cumplimiento del espacio defendible y de la interfaz urbano-forestal (Wildland-Urban Interface), pozo séptico/pozo de agua, reglas de cumbres y pendientes, carga de nieve, restricciones de alquileres vacacionales, y los pactos, condiciones y restricciones (CC&Rs) de la HOA.
Después de una ejecución hipotecaria o venta de tax deed en El Dorado.
En El Dorado, la propiedad en dificultades se resuelve mediante el proceso de venta por fideicomiso (trustee sale) no judicial de California o el programa de venta de propiedades por impuestos morosos del condado.
- Las ventas de propiedades por impuestos morosos las realiza el El Dorado County Tax Collector bajo R&TC Part 6.
- Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos morosos, las multas, los cargos y los costos.
- Después de una venta por impuestos morosos, las partes interesadas pueden presentar un reclamo de excedentes dentro del plazo de un año desde el registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
- El excedente de la venta por fideicomiso (trustee sale) se rige por el Civil Code §2924k.
- Los gravámenes por impuestos federales, los gravámenes del IRS, ciertos gravámenes municipales, las cuotas de la HOA y las multas relacionadas con la TRPA pueden sobrevivir a una venta por impuestos.
- Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.
Tribunales y registros en El Dorado.
- Superior Court of California, County of El Dorado — Main Street Branch, 295 Fair Lane, Placerville, CA 95667. Asuntos civiles, de familia, sucesorios, penales, de tránsito, de menores y de reclamos menores.
- Superior Court of California, County of El Dorado — South Lake Tahoe Branch, 1354 Johnson Blvd, South Lake Tahoe, CA 96150. Asuntos civiles, penales, de familia, de tránsito y de reclamos menores para la cuenca de Tahoe.
- Court of Appeal — el Tercer Distrito de Apelaciones (Sacramento) conoce las apelaciones de El Dorado.
- El Dorado County Recorder-Clerk — 360 Fair Lane, Placerville, CA 95667.
- El Dorado County Assessor — 360 Fair Lane, Placerville, CA 95667.
- El Dorado County Tax Collector — 360 Fair Lane, Placerville, CA 95667.