Condado de Alpine

Los propietarios de viviendas de Alpine se benefician de las sólidas protecciones al propietario de California, pero deben planificar teniendo en cuenta el personal reducido del condado, el acceso estacional y el riesgo de incendios forestales.

• Los impuestos sobre la propiedad son facturados por el Alpine County Treasurer-Tax Collector en dos cuotas: la primera cuota vence el 1 de noviembre (en mora después del 10 de diciembre) y la segunda cuota vence el 1 de febrero (en mora después del 10 de abril).
• La Proposition 13 limita los aumentos anuales del valor catastral al 2% por año, a menos que haya un cambio de titularidad o una nueva construcción.
• La Homeowners' Exemption (exención de vivienda familiar) reduce el valor catastral en $7,000 para una residencia principal ocupada por el propietario; presente el reclamo ante el Alpine County Assessor.
• Se emiten facturas de impuestos suplementarias cuando el valor catastral cambia debido a una transferencia o una nueva construcción.
• Los incendios forestales y la disponibilidad de seguros son preocupaciones reales en la Sierra oriental; muchos propietarios dependen del California FAIR Plan.
• Las propiedades con cinco años de impuestos impagos quedan sujetas al Power to Sell (facultad de venta) y pueden venderse en una subasta de propiedades en mora de impuestos.
• Los propietarios pueden redimir en cualquier momento antes de la venta pagando los impuestos en mora, las multas, los honorarios y los costos.
• Después de una venta por impuestos, las partes interesadas pueden reclamar los fondos excedentes conforme al Revenue and Taxation Code §4675 dentro del plazo de un año a partir del registro de la escritura.

Alpine ofrece un conjunto de oportunidades reducido pero real, principalmente a través de ventas de propiedades en mora de impuestos y, ocasionalmente, alguna situación sucesoria o de acción para sanear el título.

• El Alpine County Treasurer-Tax Collector realiza subastas de propiedades en mora de impuestos; cuando se programan, las ventas suelen llevarse a cabo en línea a través de Bid4Assets.
• El volumen es muy bajo: los inversionistas deben esperar largos períodos sin ventas y luego un pequeño lote de parcelas de montaña.
• El Alpine County Clerk-Recorder es la fuente oficial de escrituras, escrituras de fideicomiso (deeds of trust), gravámenes y cancelaciones (reconveyances); revise la cadena de titularidad antes de pujar.
• Los registros de parcelas del Alpine County Assessor son el punto de partida para la titularidad y el valor catastral.
• La mayoría de las ejecuciones hipotecarias residenciales en dificultades se resuelven como ventas extrajudiciales del fideicomisario (trustee sales), con avisos publicados en los periódicos adjudicados locales.
• Riesgos de debida diligencia: exposición a incendios forestales, acceso en invierno, gravámenes federales, gravámenes ambientales sobre lotes con antecedentes de minería o pastoreo, y ventas comparables limitadas para la valuación.

En Alpine, las propiedades en dificultades suelen resolverse mediante el proceso extrajudicial de venta del fideicomisario (trustee sale) de California o el programa de venta de propiedades en mora de impuestos del condado.

• Las ventas de propiedades en mora de impuestos las realiza el Alpine County Treasurer-Tax Collector conforme al Revenue and Taxation Code Part 6.
• Los propietarios pueden redimir antes de la venta pagando todos los impuestos en mora, las multas, los honorarios y los costos.
• Después de una venta de propiedades en mora de impuestos, las partes interesadas —antiguos propietarios, acreedores con gravamen, herederos y fideicomisos— pueden presentar un reclamo de excedentes dentro del plazo de un año a partir del registro del tax deed (venta de propiedades por impuestos atrasados).
• El excedente de la venta del fideicomisario en las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales se rige por el Civil Code §2924k; el fideicomisario distribuye a los acreedores con gravamen subordinados según su prioridad y luego al fideicomitente (trustor).
• Los gravámenes fiscales federales, los gravámenes del IRS, ciertos gravámenes municipales y las cuotas de la HOA pueden subsistir tras una venta por impuestos; verifíquelo mediante una búsqueda de título registrado antes de pujar.
• Las solicitudes de quiebra suspenden las ventas; consulte PACER y el Recorder antes de cualquier subasta.
• Los paquetes de reclamo suelen requerir una cadena de titularidad registrada, una identificación oficial y una prueba del interés (herencia, fideicomiso, instrumento de gravamen).

1. Superior Court of California, County of Alpine — Main Courthouse, 14777 State Route 89, Markleeville, CA 96120. Los asuntos civiles, de familia, sucesorios, penales, de tránsito y de reclamos menores se tramitan en este único tribunal.
2. Court of Appeal — El Third Appellate District (Sacramento) conoce las apelaciones del condado de Alpine.
3. Alpine County Clerk-Recorder — 99 Water St, Markleeville, CA 96120. Documentos registrados, registros vitales y nombres comerciales ficticios.
4. Alpine County Assessor — 99 Water St, Markleeville, CA 96120. Registros de parcelas y valores catastrales.
5. Alpine County Treasurer-Tax Collector — 99 Water St, Markleeville, CA 96120. Facturas de impuestos sobre la propiedad y ventas de propiedades en mora de impuestos.